Narodowy Bank Polski opracowuję i publikuje co kwartał raport przedstawiający najważniejsze zjawiska, jakie zachodzą na rynku nieruchomości mieszkaniowych jak i komercyjnych.
Sytuacja na rynku jest dynamiczna, jedni tracą, gdy inni zyskują, tak można by było powiedzieć maksymalnie upraszczając temat . Poniżej przedstawiamy wybrane informacje z raportu, który ukazuję sytuację w największych miastach w Polsce. O ile w raporcie znajdziemy informację na temat takich miast jak Warszawa, Rzeszów, Kraków, Łódź czy Katowice. Jeżeli chodzi o Bielsko-Białą czy okoliczne miejscowości jak Żywiec, Czechowice-Dziedzice zostały ujęte w danych dla pozostałej części polski.
Rynek pierwotny - sytuacja deweloperów
W pierwszym kwartale tego roku sprzedaż mieszkań, a raczej umów na budowę, na rynku pierwotnym rzeczywiście spadła i była najniższa od sześciu kwartałów. Umów deweloperskich w sześciu największych miastach w Polsce było o 21% mniej niż w poprzednim kwartale. Do sprzedaży wprowadzono o około 8% mniej umów na budowę niż w poprzednim kwartale. Zwiększyła się liczba niesprzedanych mieszkań przez deweloperów.
Z drugiej strony w pierwszym kwartale br. oddano do użytkowania 54,7 tys mieszkań co było najlepszym wynikiem od 2005roku. Znacząco wzrosły koszty budowy tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. W parze w tymi wzrostami poszły wzrosty w cenach transakcyjnych metra kwadratowego zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Analitycy z Departamentu Stabilności Finansowej NBP zauważają, zwiększenie, a raczej przesunięcie popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomerację dużych miast.
Zauważalny jest znaczący spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi wobec wzrostu oprocentowania.
Biorąc pod lupę 10 największych miast w Polsce ceny transakcyjne na rynku pierwotnym były wyższe o około 19% w skali roku, a na rynku wtórnym o 16,6%. Największe wzrosty cen odnotowano w Gdyni, Krakowie i Łodzi. Wzrosty cen kwartał do kwartału to przedziały między 3,5, a 5,5%.
Rynek wynajmu mieszkań.
Od trzech kwartałów systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu. Również w tym segmencie ceny wzrosły względem poprzedniego kwartału. Inwestorzy często traktują nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału, a w mniejszym stopniu spodziewają się atrakcyjnej stopy zwrotu z najmu.
W ostatnich latach znacząco rosło zainteresowanie w dużych miastach nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne. Głównie są to fundusze niemieckie, skandynawskie, z Wielkiej Brytanii oraz USA.
Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym
Wraz z nowym rokiem zakończył się okres, w którym na rynek mieszkaniowy oddziaływały głównie czynniki związane z pandemią COVID-19 oraz okres odznaczający się wysokim popytem na zakup mieszkań, wspierany przez niskie stopy procentowe a także okres słabej koniunktury na rynku najmu. Od IV kw. 2021 r. na rynek mieszkaniowy zaczął istotnie oddziaływać wzrost inflacji, stóp procentowych oraz czynniki związane z agresją zbrojną Rosji w Ukrainie. Zachodzące zmiany
przekładają się na zmianę sytuacji na wtórnym rynku mieszkań i rynku najmu. W wyniku przeprowadzonych ankiet, pośrednicy w okresie od stycznia do połowy marca 2022 r. zaobserwowali znaczny spadek liczby transakcji sprzedaży, w tym zarówno na potrzeby własne, jak i w celach inwestycyjnych. Odbywało się to, jak dotąd, przy braku korekty cen mieszkań.
Sprzedaż mieszkań
Na początku marca 2022 r. zdania pośredników na temat przewidywań w zakresie poziomu sprzedaży w całym 2022 r. były podzielone. W obliczu dużej niepewności wywołanej napaścią zbrojną Rosji na Ukrainę i spadku zdolności kredytowej pośrednicy oczekiwali 6% spadku liczby transakcji sprzedaży w całym 2022 r., przy oczekiwanym wzroście o 3% podaży ofert i o 4% cen mieszkań. Z analiz NBP wynika osłabienie szacowanej kredytowej dostępności mieszkań w drugim półroczu 2021 r., które pogłębiło się na wszystkich większych rynkach lokalnych w IV kw. 2021 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Było to wynikiem wzrostu rozwarstwienia pomiędzy poziomem wynagrodzenia a przyśpieszonym tempem wzrostu cen mieszkań. Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. i w okresie od stycznia do kwietnia 2022 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości pomiędzy podażą i popytem zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W ocenie pośredników objętych ankietą liczba poszukujących mieszkań na rynku wtórnym znacznie zmalała w marcu i kwietniu 2022 r. (średnio około o 40%). Czas sprzedaży mieszkań wydłużył się do około 120 dni ze średnio 90 dni przed rokiem. Odsetek deklarujących zakup w celach inwestycyjnych spadł do 32% z 41% w IV kw. 2021 r.
Cały raport wraz z wykresami dostępny jest do pobrania na stronie internetowej NBP.