Stan deweloperski czyli jaki?
Przeglądając oferty nowych nieruchomości spotkamy się z różnymi standardami oddania budynku do finalnej sprzedaży. Najczęstszym zwrotem używanym jest tzw. stan deweloperski, ale co on właściwie oznacza? Czym różnią się oferty oddawane w stanie deweloperskim od jednego dewelopera od ofert od drugiego? Na co zwrócić uwagę? Jak zabezpieczyć swoje interesy?
Umowa deweloperska – co to właściwie jest?
Podstawowym punktem odniesienia, czyli dokumentem, który będzie nam definiował to, co i w jakim stanie kupujemy od realizatora inwestycji budowlanej, będzie umowa deweloperska.
Definiując ją, umowa deweloperska – jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 (ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Art. 1 mówi o ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Podsumowując deweloper zobowiązuje się wybudować dom lub mieszkanie, a po zakończeniu prac budowlanych przenieść własność na nas, a my oczywiście zobowiązujemy się za nie zapłacić.
Umowa deweloperska – co powinna zawierać?
Ustawa określa szczegółowo elementy jakie powinna zawierać każda umowa deweloperska, a są to m.in. określenie stron umowy, cenę nabycia nieruchomości, informację o nieruchomości, obciążenia hipoteczne i służebności, określenie położenia, określenie powierzchni i układu pomieszczeń, termin rozpoczęcie i zakończenia prac.
Integralną częścią umowy jest prospekt informacyjny jaki powinniśmy otrzymać przed podpisaniem umowy. Prospekt informacyjny składa się z dwóch części ogólnej i indywidualnej. Część ogólna jest jednolita dla całej inwestycji, przykładowo nowo powstającego bloku. Część indywidualna dotyczy już konkretnego, kupowanego przez nas lokalu i znajdziemy w niej przykładowo powierzchnię użytkową mieszkania lub domu, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych.
Dlatego przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinniśmy dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami. Załączniki do prospektu zawierają rzuty kondygnacji z zaznaczonym lokalem, wzór umowy deweloperskiej oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji oraz otoczenia budynku.
Stan deweloperski – wracając do głównego tematu naszego artykułu, nie ma jednej definicji określającej stan deweloperski.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie określa, jak również prawo budowlane, ani żaden inny akt prawny co otrzymujemy kupując w stanie deweloperskim. Szczegółów na temat standardu wykończenia szukamy we wspomnianym wyżej prospekcie i umowie deweloperskiej. Generalnie za stan deweloperski przyjmujemy dom, mieszkanie, które oddane nam zostaje przez dewelopera w stanie gotowym do podjęcia prac wykończeniowych. Ze względu na stopień zaawansowania prac budowlanych spotykamy się z budynkami w stanie deweloperskim, stanie surowym otwartym oraz zamkniętym. Na pewno na tym etapie mamy za sobą prace związane z wykonaniem ścian zewnętrznych i wewnętrznych (również w piwnicach jeżeli jest podpiwniczony), kominy, stropy, wewnętrzne schody żelbetowe, konstrukcję dachu (więźbę dachową), pokrycie dachu, obróbkę dachu i orynnowanie.
Stan deweloperski, otwarty i zamknięty
Powyższy stan zaawansowania prac nazywany potocznie jest stanem surowym otwartym. Wymieniliśmy to co już na pewno mamy, to czego nam brakuje? Czas zabrać się za prace prowadzące do zamknięcia budynku czyli montaż okien i drzwi zewnętrznych, ale również bram garażowych jeżeli garaż jest w bryle budynku, co pozwoli odizolować się od wpływu czynników atmosferycznych. Owe zamknięcie budynku jest jasnym kryterium by móc nazwać postęp w realizacji inwestycji stanem surowym zamkniętym.
Na kolejnym etapie prac, granica w definiowaniu co jest czym, zaciera się przy ustalaniu różnic między stanem surowym zamkniętym, a stanem deweloperskim. W ramach stanu surowego zamkniętego spotkamy się z inwestycjami z rozprowadzonymi instalacjami, ale przykładowo ściany nie będą przygotowane do malowania. Na co zwracamy uwagę, to czy deweloper zobowiązał się w ramach stanu surowego zamkniętego lub stanu deweloperskiego do wykonania prac w zakresie montażu parapetów, grzejników, wspomnianych wcześniej instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej, wykonania podłóg i posadzek. I to powinniśmy wrócić do wcześniej wspomnianego prospektu i umowy deweloperskiej.
Stan pod klucz – czyli wchodzimy do gotowca.
Obecny rynek nieruchomości ma również oferty domów skierowane dla osób, których przeraża wizja remontów, powiązanych z organizacją i koordynowaniem ekip budowlanych. Wychodząc takim osobom na przeciw sprzedawane są również domy i mieszkania pod tzw. „klucz” Stan domu, mieszkania pod klucz to najprościej ujmując gotowa nieruchomość, do której możemy się zacząć wprowadzać. Domy pod klucz są oczywiście droższe, ale unikamy wszelkich obowiązków i formalności związanych z wykończeniem inwestycji. Ściany, sufity są już pomalowane, drzwi wewnętrzne wstawione, panele i płytki położone, kuchnia i łazienka wraz z armaturą, a nawet niekiedy meblami urządzone.
W przypadku domu pod klucz po stronie plusów należy zapisać na pewno wygodę, oszczędność czasu, a po stronie minusów cenę, czy niekiedy brak możliwości indywidualnej personalizacji wnętrza. Indywidualna personalizacja wnętrza oczywiście będzie zależna od momentu, w który zdecydujemy się zakup tzn. czy w trakcie realizacji inwestycji czy już po wybudowaniu.
Nie ma jednego najlepszego wyboru. Dla jednego ważne będzie by móc mieć wpływ na każdy element stawianego domu, więc im mniej nam wybuduje realizator inwestycji tym większą mamy kontrole nad finalnym produktem. Na drugim biegunie znajdziemy osoby, którym ta wiedza jest zbędna do szczęścia. Chcą po prostu szybko wejść do gotowego domu nie zastanawiając się nad aspektami technicznymi i rozwiązaniami technologicznymi jakie zostały zastosowane.